Êtes-vous propriétaire d’un appartement dans un immeuble avec d’autres copropriétaires ? Si oui, alors vous faites forcément partie d’une copropriété et vous êtes membre à part entière du syndicat des copropriétaires.
En effet, les règles dans une copropriété sont diverses et il n’est pas toujours facile d’en comprendre tous les aspects tant le sujet semble vaste et parfois même complexe. Pour connaître les règles de la copropriété immobilière, il est nécessaire de savoir comment la loi fonctionne dans les cas de litige.
Cependant, si vous n’en savez rien, alors pas de panique! Vous êtes au bon endroit pour en savoir plus à ce sujet! Nous vous invitons donc à découvrir tout ce qu’il faut savoir sur les règles de copropriété communes au Québec dans cet article.
La copropriété commune : qu’est-ce que cela implique ?
Lorsque qu’on parle de copropriété commune, cela signifie qu’il y a plus d’un propriétaire. La propriété est divisée en parties, c’est-à-dire sur la base de pourcentages. Par conséquent, il n’y a pas plusieurs propriétés sur différentes parties du bien : chaque part s’étend sur l’ensemble de la propriété.
Il s’ensuit le devoir de chacun de reconnaître également les droits coexistant des autres copropriétaires qui cohabitent l’immeuble avec eux.
Utilisation de la copropriété commune : droits des copropriétaires
Chaque copropriétaire peut utiliser la copropriété sans toutefois empêcher les autres d’en faire un usage égal. Chacun doit essentiellement respecter trois obligations:
- ne pas empêcher l’utilisation simultanée du bien par les autres copropriétaires ;
- ne pas modifier l’utilisation prévue de l’actif sans le consentement des autres ;
- et aussi, ne pas nuire au bien, le détruire ou l’endommager.
En effet, certaines copropriétés peuvent être utilisées simultanément. Dans ce cas, il y a moins de problèmes pour respecter les droits des autres copropriétaires.
Si, en revanche, un bien ne peut être utilisé en même temps par les copropriétaires; le particulier peut l’utiliser (même exclusivement) en respectant le droit d’usage égal aux autres.
Par ailleurs, quand on parle « d’usage égal » par les copropriétaires, on entend par là un usage « à l’identique » et « contemporain » puisque cela est souvent impossible.
Considérons, par exemple, l’utilisation d’un jardin pour une fête: il ne fait aucun doute que chaque copropriétaire peut profiter de l’aire ouverte pour accueillir ses invités. Toutefois, cela ne veut pas dire qu’il est seulement autorisé à n’occuper qu’une partie de l’espace et laisser les autres libres d’organiser une réception, au même moment. De toute façon, une telle chose est inimaginable. Ainsi, il est fort probable que, dans une circonstance donnée, un copropriétaire fasse un usage plus intense de la propriété et ceci, à son profit exclusif.
Vu tout ce que nous venons de citer comme situation pouvant amener à un non-partage de la copropriété commune à un moment donné; il est donc nécessaire de connaître les règles à respecter dans ces cas particuliers.
Usage égal par le copropriétaire unique
Le copropriétaire unique peut utiliser le bien jusqu’à ce qu’il mette en place des actes empêchant définitivement son utilisation par d’autres copropriétaires. Il est aussi possible que les copropriétaires jugent que le bien est utilisé de façon excessive par ce dernier, et demandent ainsi la résiliation de cet acte.
Prenons par exemple le cas du copropriétaire qui occupe toute la cave avec ses propres affaires, empêchant ainsi les autres d’en faire autant. Un autre exemple consiste à délimiter un espace qui ne lui est pas destiné avec une clôture ou une bordure. Ces deux cas, sont bien différents d’un cas où pour quelques nuits, un copropriétaire du bien y gare sa voiture en attendant qu’une réparation soit effectuée au niveau de son propre garage.
Usage égal par plusieurs copropriétaires de façon simultanée
Par exemple, si trois personnes partagent un appartement qui ne peut être habité par tous les copropriétaires en même temps, l’usage exclusif par l’un d’eux pendant quelques jours ou quelques semaines n’est pas interdit à condition qu’il permette également aux autres copropriétaires d’en faire un usage égal à d’autres moments de l’année.
L’unique copropriétaire qui utilise la chose de manière à empêcher, ne serait-ce que de manière abstraite, la même utilisation par les autres copropriétaires, commet un acte illicite et donne aux autres copropriétaires le droit de demander le paiement d’une indemnité.
C’est pourquoi le meilleur moyen d’éviter les litiges est de signer une convention prévoyant une utilisation proportionnée du bien.
Quelles sont les règles de copropriété communes au Québec?
La vie d’un copropriétaire est une vie en communion. Et comme toute communauté, les membres doivent respecter certaines règles. Celles-ci sont communes à la plupart des règlements de copropriété au Québec, mais aussi dans les règlements intérieurs.
Toutefois, l’exemple le plus marquant est l’assemblée de copropriété. Ci-après, vous trouverez certaines des règles que vous devez suivre en tant que copropriétaire.
Au niveau central: l’assemblée des copropriétaires
L’assemblée est l’organe suprême de la communion et décide de toutes les questions importantes. Elle doit se tenir au moins une fois par an. Seuls les copropriétaires des biens immobiliers peuvent y participer, mais la désignation d’un suppléant est autorisée.
En fait, la chose importante est que la réunion soit correctement convoquée et dirigée. Dans le cas contraire, si un propriétaire n’est pas d’accord avec une décision, des litiges longs et coûteux peuvent survenir. En outre, les exigences sont, d’une part, fixées par la loi. Et d’autre part, la majorité des règlements contiennent des dispositions à cet égard.
Règle relative à la désignation des administrateurs
Si une communauté de copropriétaires a désigné un administrateur, il appartient à ce dernier de convoquer l’assemblée. S’il ne le fait pas, un cinquième des propriétaires peut demander à convoquer l’assemblée. Par ailleurs, si aucun administrateur n’a été nommé, chaque propriétaire peut convoquer l’assemblée.
Un ordre du jour doit également être envoyé avec la convocation à la réunion. En outre, les propriétaires doivent pouvoir se préparer aux décisions à prendre. Si l’assemblée des copropriétaires prend une décision sur une question qui ne figurait pas à l’ordre du jour, cette résolution peut être contestée.
Règlement commun des copropriétaires pour les étages
L’assemblée prend ses décisions par vote. De surcroît, chaque copropriétaire ne dispose que d’une seule voix, même s’il est propriétaire de plusieurs appartements. Si un logement appartient à plusieurs personnes, les propriétaires disposent ensemble d’une voix. Cependant, un autre ensemble de règles peut également être établi.
Cas d’égalité des votes
En cas d’égalité des votes, une situation de partage des voix peut être créée. Dans ce cas, le règlement peut, par exemple, prévoir que le vote de l’administrateur ou du président de l’assemblée est décisif. Une telle disposition peut être appropriée en particulier dans les petites collectivités où le nombre de propriétaires votants est pair.
En outre, les décisions prises lors de l’assemblée ne sont pas seulement contraignantes pour les copropriétaires, mais aussi pour un acheteur potentiel ou les héritiers. Il est donc obligatoire de rédiger et de conserver un procès-verbal de l’assemblée. Celui-ci doit au moins indiquer quels propriétaires étaient présents ou remplacés, les parts de valeur qu’ils représentaient et les décisions prises.
Cas de désaccord entre les propriétaires
Si vous n’êtes pas d’accord avec une décision de la réunion, vous pouvez la contester. Vous n’avez de chances d’obtenir gain de cause que si la décision ou la manière de procéder lors de la réunion a violé une disposition de la loi ou du règlement. Il ne suffit pas que vous soyez en désaccord avec la décision.
Cependant, vous ne disposez que d’un mois. Ce délai prend effet à partir du moment où vous avez eu connaissance de la décision. Si vous étiez présent à la réunion, il commence alors à partir du jour où elle a eu lieu et si vous étiez absent, au plus tard à la remise du procès-verbal.
Quelles conséquences pour un propriétaire qui ne s’adapte pas aux règles?
Il n’est pas rare que les propriétaires individuels s’opposent au désir de vivre en commun et ne veulent pas en entendre les raisons. Que faire?
Si un propriétaire ne se conforme pas aux décisions, et viole les dispositions du règlement, alors la communauté peut le poursuivre en justice. Cela suppose toutefois que la situation soit claire et immédiatement démontrable. Le tribunal peut alors ordonner au propriétaire récalcitrant de se conformer à l’avenir aux décisions et aux dispositions du règlement.
Par conséquent, en cas de violations répétées et particulièrement graves, le tribunal peut également exclure le copropriétaire du bien commun. Il s’agit toutefois d’une solution radicale qui ne se justifie que si le comportement est si grave qu’il rend la cohabitation intolérable pour les autres propriétaires.