Comme indiqué précédemment, la création d’un syndicat de copropriétaires est automatique et sans formalité particulièrement. En effet, cette organisation est identifiée grâce à son nom ainsi que son siège. Généralement, le siège d’un syndicat de copropriétaires est celui de la situation de la propriété (de l’immeuble). Mais le règlement de copropriété peut décider que le siège du syndicat sera le domicile du syndic.
Toute déclaration juridique ou pas, qu’il s’agisse d’une simple notification, d’une mise en demeure ou autre devra être faite au siège du syndicat. Il peut donc s’agir soit du siège de l’immeuble ou du domicile du syndic de copropriété.
Les raisons pour lesquelles les gens décident de devenir membres de copropriété
On ne choisit pas par hasard de devenir membre du syndicat de copropriétaires. Vous en faites automatiquement partie si vous êtes détenteur d’une copropriété. Mais on décide de rejoindre le comité de décision des copropriétaires, encore appelé conseil syndical. Le rôle du conseil syndical est d’être une sorte d’intermédiaire entre le syndicat de copropriétaires et le syndic. Il contrôle la gestion financière qui est faite par le syndic et joue un rôle consultatif en cas de travaux à réaliser en urgence.
Les gens décident donc de faire partie du conseil syndical, afin de prendre des décisions importantes à propos de la propriété. Cet autre organe est composé de copropriétaires, élus à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, par majorité absolue. L’assemblée générale peut cependant décider de renoncer à cet organe. Dans ce cas, il faut une double majorité.
Le fonctionnement des communautés copropriétaires
Le principal travail du syndicat de copropriétaires est de maintenir l’immeuble et de bien l’administrer. De ce fait, les membres du syndicat de copropriétaires se réunissent obligatoirement une fois par an en assemblée nationale, et plus si cela s’avère nécessaire. De ce conseil de l’assemblée, sont issues les décisions en rapport avec l’immeuble par vote. Les décisions en rapport avec des travaux d’entretien courants sont prises par majorité simple. Et pour ce qui est des décisions importantes comme les travaux financiers lourds, le choix du syndic et autres, Il faut la majorité absolue.
Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriétaires?
Le syndicat de copropriétaires désigne l’ensemble de toutes les personnes disposant d’une copropriété dans un immeuble. Qu’il s’agisse d’un immeuble, d’une petite place de parking, ou même d’une cave etc… dans laquelle vous en êtes le détenteur, vous faites partie sans formalités du syndicat de copropriétaires. Dans le cas où une copropriété est un immeuble ou un groupe d’immeubles, il peut y avoir plusieurs syndicats secondaires. Ces derniers agiront en coordination avec le syndicat principal de copropriétaires.
Le but de cet article est d’expliquer en détail les questions importantes qui tournent autour du syndicat de copropriétaires afin de démystifier ce sujet qui cause encore bien des maux de tête.
Toute décision prise par le syndicat des copropriétaires à l’assemblée est exécutée par le syndic de copropriété. Il s’agit donc de l’organe exécutif du syndicat (bien qu’il s’agisse d’une seule personne). Le choix du syndic est fait lors de l’assemblée générale annuelle (ou occasionnel selon le cas). Il peut s’agir d’un professionnel auquel la communauté décide de confier cette tâche. Pour des contraintes de budget, le syndic de copropriété peut être désigné parmi les copropriétaires (s’il est prêt à assurer cette fonction). Dans ce cas, un vote est fait, et il est choisi par majorité absolue.
Les règles nouvelles ou récentes concernant les syndicats copropriétaires
Tout organisme réglementé par des lois, peu importe le domaine subit des modifications, une certaine évolution. Les lois en rapport avec la copropriété ne sont pas pour autant dispensées. Ainsi, la loi ELAN est venue apporter un certain nombre de changements radicaux, par rapport au numérique, à l’évolution du monde de la copropriété, ainsi que l’aménagement.
Au travers de ces articles, principalement 206 et 209, la loi n°2018-1021 du 23/11/18 appelé loi ELAN, contraint les copropriétés à mettre en conformité leur règlement.
Les nouvelles dispositions: ce qui a réellement changé!
L’article 206 vient en effet modifier l’article 1 de la LOI n° 65-557 du 10/07/1965. Depuis le premier juillet 2021, le vote par correspondance ne s’impose plus. En effet, compte tenu de la crise sanitaire, le syndic avait l’autorisation légale d’imposer le vote en assemblée générale par correspondance. Mais cette note a perdu sa validité depuis le 01/07/2021. Ainsi, trois grandes résolutions sont issues de cette loi, et constituent des vérifications à faire par le syndic.
⮚ Tous les lots transitoires doivent devenir des lots privatifs.
⮚ Sont considérés comme parties communes spéciales, les parties affectées à une partie du bâtiment, un bâtiment, ou juste à un équipement à usage commun. Les différentes charges qui se rapportent à ces parties spéciales concernent uniquement une certaine catégorie de copropriétaires.
⮚ Les terrasses, les balcons, les combles aménagés sont considérés comme des parties communes, mais à jouissance privative.
Ces trois points doivent donc être vérifiés par le syndic et mis à jour dans le règlement.
En cas de défaut de réalisation de la mise à jour du règlement de propriété, un notaire est parfaitement en droit de rejeter plus tard une vente au sein de la copropriété. Le motif du refus est simple et bien connu : non-conformité du règlement de copropriété.
Dans le cas de la non-conformité avec cette mise à jour, la responsabilité de tous les membres du syndicat des copropriétaires peut être engagée pour faute de gestion. C’est pareil pour le syndic de copropriété qui peut voir sa responsabilité engagée également ; car son rôle est aussi de maintenir à jour le règlement.
Comment faire la mise à jour des règlements de copropriété?
La loi l’indique et vous l’aurez sûrement compris, mettre à jour le règlement de copropriété n’est pas un choix mais une obligation. Le sujet de la mise à jour doit être porté par le syndic à l’assemblée générale annuelle, ou à une section extraordinaire. Cette nouvelle version de la loi, approuvée par l’AG devra être rendue définitive, juridiquement valide par un notaire. C’est une procédure qui a un coût, et qui devra être supportée par quote-part détenu. Autrement dit, la contribution de chaque copropriétaire sera calculée en fonction de la quantité de terrain qui lui est alloué, et selon les règles définies par le règlement de copropriété.
De ce fait, avant que le sujet ne soit mis à l’ordre du jour, le syndic devra faire réaliser par un notaire, un devis. L’intervention d’un notaire est donc primordiale pour la publication officielle ; sans quoi, le règlement de copropriété ne pourrait être opposable à aucun parti.
Quels sont les rôles du conseil syndical au sein du syndicat des copropriétaires?
Au sein d’une communauté de copropriétaires, le conseil syndical est considéré comme l’organe le plus important. Les rôles et différentes missions attribuées à cet organe sont nombreux. Dans un premier temps, le conseil syndical joue un rôle de consultatif. Son avis est recueilli par rapport aux travaux lourds, les travaux d’urgence, et surtout l’élaboration du budget prévisionnel. Cet organe permet en fait aux copropriétaires de s’exprimer sur les différentes questions qui importent pour eux, d’où un rôle d’intermédiaire entre copropriétaires et assemblée générale.
Il joue ensuite un rôle de contrôle du syndic. De ce fait, le conseil syndical garde un œil sur la comptabilité, la manière dont les dépenses sont réparties, mais aussi les conditions d’exécution. En cas d’un éventuel problème par rapport à la gestion ou autre, le conseil syndical dispose du droit de convoquer une assemblée générale en section extraordinaire.
L’assemblée générale peut également attribuer au conseil d’autres tâches spécifiques supplémentaires comme une étude comparative de devis de travaux. Le conseil syndical est tenu de faire un rapport à chaque assemblée générale annuelle. C’est ce qui permettra de juger de son efficacité.